賃貸管理をしているなかで、入居者の孤独死はオーナーにとって負担が大きい問題と言われています。
今回は、孤独死がもたらすリスクを回避できる、残置物処理などに関する「モデル契約条項」の内容と適用要件を解説します。
オーナーが不利益にならないよう制定された条項ですので、ぜひ本記事を参考にしてください。
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孤独死が引き起こす残置物処理のリスク
近年の高齢者増加により孤独死は年々増加傾向にあると言われています。
総務省の発表では、2020年の65歳以上の人口は3,617万で総人口の28.7％、2040年に35.3％にのぼると推測され、孤独死のリスクは高まると言えるでしょう。
孤独死が発生した場合、すぐに契約解除となるわけではなく、いったん相続人に契約や残置物の所有権が継承されます。
相続は借主のマイナスの財産も相続人が引き継ぐ必要がありますが、財産の調査に時間がかかる可能性があります。
調査に時間がかかると、その間は新しい借主を探せないので、オーナーの賃料収入にマイナスが発生してしまうでしょう。
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孤独死における残置物の処理などに関するモデル契約条項の内容
孤独死はオーナーにとって大きな負担となってしまうので、国交省が2021年6月に残置物の処理等に関するモデル契約条項を発表しました。
モデル契約条項とは、借主が死亡した場合に契約関係や残置物の処理を円滑に進められるように、借主と受任者の間で2つの契約をあらかじめ締結しておく条項です。
「本賃貸借契約の解除に係る代理権」と「残置物処分に係る事務の委託」で、2つの条文を利用すると処理がスムーズに進められます。
以前はオーナーが処理をおこない訴訟に発展してしまうケースがありましたが、モデル契約条項を適切に運用すると訴訟のリスクも減らせるでしょう。
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モデル契約条項の受任者の要件と手続き内容
受任者は、借主の相続人である子どもや孫、兄弟になってもらうのが望ましいとされています。
相続人がいない場合には居住支援法人・社会福祉法人などに委託します。
しかし、適切な受任者がいない、手続きするのに協力が得られない場合には管理会社への委託も可能です。
管理会社に委託する場合、借主の利益と反する立場と判断され条項が無効となる可能性があるので、借主利益のために誠実に対応してもらうように注意しましょう。
受任者は、借主が孤独死した場合に賃貸借契約の解除手続きと残置物の処理事務をおこないます。
残置物についても、借主が死亡してから一定期間（少なくとも3か月）経過し、かつ賃貸借契約終了後に廃棄できます。
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まとめ
増加傾向にある孤独死のリスクを減らすためモデル契約条項が制定され、賃貸借契約の解除や残置物処理手続きが円滑にできるようになりました。
受任者は相続人が望ましいですが、万が一管理会社が担当する場合には借主の利益を損なわないように注意して手続きをおこないましょう。
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株式会社リノゲート メディア編集部
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