まだ住宅ローンが残っている状態でも、生活環境の変化により自宅を貸すことで収益を得たい場合もあるでしょう。
もちろんローンの返済が終わっていれば何も問題はありませんが、気になるのは住宅ローンがまだ返済中という点です。
ここではマイホームをローン返済中に賃貸物件にして、家賃収入が得られるのかを徹底解説します。
そもそも住宅ローンが残っている不動産は貸すことができるの？
住宅ローンが残っている不動産を貸すことは、契約違反になってしまいます。
マイホームを賃貸物件にすると住宅ローンの契約条件を破ることになるため、違約金の支払いや住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるのです。
住宅ローンが残っている不動産を貸す際には、賃貸物件用のローンへの切り替えが必須です。
賃貸物件用ローンでは住宅ローンと異なり、「契約者本人が居住する」という条件がないため、貸すこともできます。
ただし、住宅ローンを利用している場合でも、そのままで自宅を賃貸物件にすることが一部認められるケースもあります。
それは、転勤などによる一時的な貸し出しの場合と、賃貸併用住宅の自宅部分についてのみ住宅ローンを返済している場合です。
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住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続きとは？
賃貸物件用のローンには、不動産投資ローン、アパートローン、賃貸住宅向けローンがあります。
住宅ローンに比べると、金利が高くなるのが一般的です。
また、住宅ローンの借入先によって下記のように手続きに違いがあります。
民間の金融機関の住宅ローンを利用している場合
上記の不動産投資ローンなどの賃貸物件用ローンへ、借り入れを切り替える必要があります。
不動産が賃貸併用住宅の場合、賃貸物件部分が全体の半分以下の割合に収まっているなら、住宅ローンのままでも賃貸物件にすることが可能です。
住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合
民間の金融機関の住宅ローンに切り替える必要があります。
民間の金融機関の方が金利は高いのが一般的です。
金利が上がってしまうことは念頭においておきましょう。
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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点とは？
住宅ローンから賃貸物件用ローンに切り替えると、それまで優遇されていたものがなくなってしまいます。
経済的な事情が変わってくるので、3つの注意点をチェックしましょう。
1つ目は金利が上がることです。
住宅ローンは金利政策の影響で低金利が続いていますが、切り替えによって上がる金利の差を見極め、返済額を検討することが大切です。
2つ目は住宅ローン控除の対象外になることで、控除が受けられなくなり税金の負担が増えます。
転勤などで住宅ローンのまま賃貸が可能なケースでも、自分で居住しなくなれば住宅ローン控除の対象外になります。
3つ目は賃貸物件にすると空室リスクが生じるので、それを回避する必要があることです。
空室になってしまうと家賃収入は0になり、金利の上がったローンの返済も厳しくなるので、実績のある不動産会社へ依頼して集客面に力を入れましょう。
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まとめ
住宅ローンの残っている自宅を賃貸物件にするには、賃貸物件用のローンへの切替えが必要です。
その際は、金利が上がること、住宅ローン控除が受けられなくなること、空室リスクなどのデメリットも発生します。
これらの点にも注意して、自宅の賃貸物件化をご検討ください。
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