収益物件は入居者がいる限りは安定した家賃収入を取得できると人気ですが、思ったよりも稼げない、管理に手間がかかるといった理由で売却を検討する方もいます。
しかし、収益物件は一般的な住宅とは売却時の査定方法が異なります。
今記事では、収益物件の査定方法の種類や査定に影響するポイント、注意点などをご紹介しましょう。
収益物件を売却する際の査定方法の種類とは？
収益物件の査定方法には原価法と収益還元法、取引事例比較法の3種類があります。
原価法とは、対象の不動産を新しく建築、もしくは土地を造成する際の費用はいくらになるかに基づいて計算されます。
その後、算出された価格から経年劣化分を減価修正し、現在の金額が計算される仕組みです。
収益還元法とは、対象の不動産が今度どのくらいの収益を出せるかに注目して計算されるもので、直接還元法とDCF法の2種類があります。
取引事例比較法はその不動産だけを見て判断せず、近隣にある条件が類似する物件との取引例や地域・個人的要因などを含めて評価する方法です。
原価法で評価される金額を「積算価格」、収益還元法で算出される金額を「収益価格」、取引比較事例法を「比準価格」と言います。
これら3つのなかでも、収益物件の査定でもっとも多く使用されるのが収益価格です。
収益物件の売却査定に影響するポイントとは？
収益物件の査定に影響するポイントは主に、入居率と築年数、設備の3つです。
空室がゼロ、もしくはほぼ満室の場合には買取後すぐに家賃収入が発生するため、稼働率が高いほどに売却査定額も高くなります。
しかし、ある時点のみ入居率が高いだけでは評価してもらえない可能性があるため、年間を通しての入居率の良さをアピールすることが大切です。
また、築年数が新しい、高い入居率をキープできる人気設備があるといった物件も、査定時に有利に働きます。
オートロックやオール電化、宅配ボックスなどの設備自体が評価されるというよりは、人気設備があると物件の強みになる点が査定に良い影響を与えます。
収益物件の売却時査定の注意点とは？
収益物件の査定の注意点は、資産価値が下がる前に売却することです。
収益物件をはじめとする不動産には寿命があり、年数とともに資産価値が下がっていきます。
寿命を超えた物件を売りに出してもなかなか買い手が見つからないため、ある程度新しい状態で手放して、別の収益物件を手に入れた方が得策だと言えるでしょう。
また、収益物件の査定方法を調べれば個人でも算出は可能ですが、過去の取引実績や経済状況などのあらゆるデータが必要であり、正しく評価するのは容易ではありません。
本格的な査定を求めるのなら、長年のノウハウとデータを所有する不動産会社への依頼がおすすめです。
まとめ
多くのデータが必要な収益物件の査定方法は複雑なため、初心者が正しく評価するのは困難です。
自分が保有する収益物件がいくらになるのか、査定額を上げるためにできることはないかなど、売却に関するお困りごとは不動産会社へ相談してみましょう。
私たち株式会社リノゲートは、広島市を中心にさまざまな不動産情報を多数取り扱っております。
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