不動産投資で資産形成したいけれども、リスクが大きくて手を出しにくい、と一歩が踏み出せずにいる人もいるかもしれません。
不動産投資を検討する場合に、多くの人の指標になっているのが「利回り」です。
今回は投資初心者に向けて、不動産投資における利回りとは何か、平均的な相場、計算方法をわかりやすく解説します。
不動産投資における利回りとは
利回りとは投資した金額に対して得られる見込み収益のことで、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面は（年間家賃収入÷物件価格）×100で算出されます。
運営のための必要経費は考慮されず、満室を想定した値になっていますので、正確な収益力を把握できるものではありません。
一般的にマンションの広告などで表示されているのは表面ですから、注意が必要です。
実質は（年間家賃収入－諸経費）÷物件価格×100で算出されます。
ただし、諸経費については、売り出し中の段階では明確になっていないので注意が必要です。
実際の利益をどれだけ出しているかを示す値であるから、投資や経営を判断する際には実質を指標とする必要があります。
不動産投資における利回りの平均相場
投資用不動産の相場は、立地条件、築年数などにより大きく変動します。
たとえば都心部の区分マンションの場合、築20年くらいまでなら表面5.5％前後、築20～35年であれば7～8％を上回れば、購入を検討する対象物件です。
多くの投資家は自分自身の経験から判断基準を決めています。
都心部のワンルームマンションの平均は、新築4％前後、築20年まで5％前後、築20～35年は7％以上となっています。
木造一棟物件は、新築5～6％前後、中古は7～8％となっています。
投資検討のひとつの基準に過ぎませんので、低くても検討の価値があるもの、高くてもリスクが高いものに注意が必要です。
不動産投資における利回りの計算方法
前述した計算式を用いて計算方法をシミュレーションしてみます。
（計算例）部屋数10室、家賃8万円、建築費用（物件価格）1億円、ランニングコスト200万円、購入時諸経費300万円とします。
●表面は、年間家賃収入8万円×10室×12か月＝960万円
●960万円÷1億円×100＝9.6％
●実質は、（年間家賃収入－諸経費）÷実質物件価格（物件価格＋諸経費）×100
●（960万円－200万円）÷（1億円＋300万円）×100＝7.38％
満室を前提に算出していますが、さらに正確な利回りを計算するためには、空室リスクを加味したところで算定する必要があります。
まとめ
利回りの平均や相場は投資対象の検討には重要な指標となりますが、あくまでもひとつの判断基準に過ぎないことを覚えておいてください。
数字だけに振り回されないで、他の条件も加味して総合的に投資物件を選べば成功する可能性が高くなるでしょう。
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